В текущийремонт общего имущества многоквартирного дома входят работы по устранениюнеисправностей элементов, оборудования и инженерных систем дома, например стени фасадов, крыши, центрального отопления, мусоропроводов и т.д. Ремонтпроводится на основании решения общего собрания собственников помещений. Платаза ремонт включается в состав платы за содержание жилого помещения.
Мероприятия потекущему ремонту жилого дома
Текущий ремонт жилого дома включает комплекс строительных иорганизационно-технических мероприятий для устранения неисправностей(восстановления работоспособности) элементов, оборудования и инженерных системдома для поддержания эксплуатационных показателей (разд. 2Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утв. ПостановлениемГосстроя России от 27.09.2003 N 170).
Принятие решения опроведении текущего ремонта
Текущий ремонт общего имущества в многоквартирном жилом доме проводитсяна основании решения общего собрания собственников помещений, принимаемогобольшинством голосов от общего числа голосов, участвующих в собраниисобственников помещений в многоквартирном доме. Решение о наделении советамногоквартирного дома полномочиями принимать решения о текущем ремонтепринимается более чем 50% голосов от общего числа голосов собственниковпомещений (п. п. 4.1,4.2 ч. 2 ст. 44,ч. 1 ст. 46ЖК РФ; п. 18Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491).
Собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании переченьуслуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер ихфинансирования (п. 17Правил N 491).
Обеспечениепроведения текущего ремонта
Собственники помещений вправе самостоятельно совершать действия поремонту общего имущества или привлекать иных лиц для оказания услуг ивыполнения работ по ремонту с учетом выбранного способа управлениямногоквартирным домом (п. 12Правил N 491).
Надлежащее содержание общего имущества, в том числе осуществлениетекущего ремонта, в зависимости от способа управления многоквартирным домомобеспечивается (пп. "з"п. 11, п. 16Правил N 491):
а) собственниками помещений:
- путем заключения договора управления многоквартирным домом суправляющей организацией;
- путем заключения договора о содержании и ремонте общего имущества слицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы (при непосредственномуправлении многоквартирным домом);
б) ТСЖ, жилищным, жилищно-строительным кооперативом или инымспециализированным потребительским кооперативом (при управлении многоквартирнымдомом):
- путем членства собственников помещений в указанных организациях;
- путем заключения собственниками помещений, не являющимися членамиуказанных организаций, договоров о содержании и ремонте общего имущества сэтими организациями;
в) застройщиком (лицом, обеспечивающим строительство многоквартирногодома) - в отношении помещений в этом доме, не переданных иным лицам попередаточному акту или иному документу о передаче, с момента выдачи емуразрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию:
- самостоятельно (без заключения договора управления таким домом суправляющей организацией);
- путем заключения договора управления многоквартирным домом суправляющей организацией;
г) лицом, принявшим от застройщика после выдачи ему разрешения на вводмногоквартирного дома в эксплуатацию помещение в этом доме по передаточномуакту или иному документу о передаче, путем заключения договора управлениямногоквартирным домом с управляющей организацией, отобранной органом местногосамоуправления по результатам открытого конкурса.
ТСЖ, жилищные, жилищно-строительные кооперативы или иныеспециализированные потребительские кооперативы могут выполнять работы потекущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме своими силами илипривлекать на основании договоров лиц, которые выполняют соответствующие видыработ (ч. 2.2 ст. 161ЖК РФ).
Если был заключен договор с управляющей организацией, то в договореуправления в том числе должен содержаться перечень услуг и работ по содержаниюи ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такогоперечня, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, а также порядоквнесения такой платы (ч. 2, 3 ст. 162ЖК РФ).
При этом управляющая организация, товарищество или кооператив должныобеспечивать нормативно установленные требования по содержанию и обслуживаниюжилого фонда (ч. 2.2, 2.3 ст. 161ЖК РФ).
Состав общего имущества приведен в Правилах N 491.
1. Состав общего имущества определяется:
а) собственникамипомещений в многоквартирном доме (далее - собственники помещений) - в целяхвыполнения обязанности по содержанию общего имущества;
б) органамигосударственной власти - в целях контроля за содержанием общего имущества;
в) органамиместного самоуправления - в целях подготовки и проведения открытого конкурса поотбору управляющей организации в соответствии с частью 4 статьи 161 Жилищного кодексаРоссийской Федерации.
2. В состав общегоимущества включаются:
а) помещения вмногоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные дляобслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирномдоме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирныелестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры,колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средствсобственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильноготранспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которыхимеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иноеобслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирномдоме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другоеинженерное оборудование);
(в ред. Постановления Правительства РФот 27.02.2017 N 232)
б) крыши;
в) ограждающиенесущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены,плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающиенесущие конструкции);
г) ограждающиененесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилогои (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования,перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);
д) механическое,электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, в том числеконструкции и (или) иное оборудование, предназначенное для обеспечениябеспрепятственного доступа инвалидов в помещения многоквартирного дома (далее -оборудование для инвалидов и иных маломобильных групп населения), находящееся вмногоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее болееодного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);
(в ред. Постановления Правительства РФот 09.07.2016 N 649)
е) земельныйучасток, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определенына основании данных государственного кадастрового учета, с элементамиозеленения и благоустройства;
е(1))автоматизированные информационно-измерительные системы учета потреблениякоммунальных ресурсов и услуг, в том числе совокупность измерительных комплексов(приборов учета, устройств сбора и передачи данных, программных продуктов длясбора, хранения и передачи данных учета), в случаях, если установлены за счетсобственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в рамках исполненияобязанности по установке приборов учета в соответствии с требованиямиФедерального закона "Обэнергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесенииизменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации";
(пп."е(1)" введен Постановлением Правительства РФот 26.12.2016 N 1498)
ж) иные объекты,предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройствамногоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенныедля обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки,гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельногоучастка, на котором расположен многоквартирный дом.
3. При определениисостава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственномреестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Реестр) сведения оправах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения,содержащиеся в государственном земельном кадастре.
4. В случаерасхождения (противоречия) сведений о составе общего имущества, содержащихся вРеестре, документации государственного технического учета, бухгалтерского учетауправляющих или иных организаций, технической документации на многоквартирныйдом, приоритет имеют сведения, содержащиеся в Реестре.
5. В состав общегоимущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячеговодоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первогоотключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанныхотключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной игорячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирнойразводки от стояков, а также механического, электрического,санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.
(в ред. Постановления Правительства РФот 14.05.2013 N 410)
В состав общегоимущества включается внутридомовая инженерная система водоотведения, состоящаяиз канализационных выпусков, фасонных частей (в том числе отводов, переходов,патрубков, ревизий, крестовин, тройников), стояков, заглушек, вытяжных труб,водосточных воронок, прочисток, ответвлений от стояков до первых стыковыхсоединений, а также другого оборудования, расположенного в этой системе.
(абзацвведен Постановлением Правительства РФот 06.05.2011 N 354)
В состав общегоимущества включаются внутридомовая инженерная система газоснабжения, состоящаяиз газопроводов, проложенных от источника газа (при использовании сжиженногоуглеводородного газа) или места присоединения указанных газопроводов к сетигазораспределения до запорной арматуры (крана) включительно, расположенной наответвлениях (опусках) к внутриквартирному газовому оборудованию, резервуарныхи (или) групповых баллонных установок сжиженных углеводородных газов,предназначенных для подачи газа в один многоквартирный дом, газоиспользующегооборудования (за исключением бытового газоиспользующего оборудования, входящегов состав внутриквартирного газового оборудования), технических устройств нагазопроводах, в том числе регулирующей и предохранительной арматуры, системыконтроля загазованности помещений, коллективных (общедомовых) приборов учетагаза, а также приборов учета газа, фиксирующих объем газа, используемого припроизводстве коммунальной услуги по отоплению и (или) горячему водоснабжению.
(абзацвведен Постановлением Правительства РФот 14.05.2013 N 410; в ред. Постановления Правительства РФот 09.09.2017 N 1091)
6. В состав общегоимущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков,обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных(общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования,расположенного на этих сетях.
7. В состав общегоимущества включается внутридомовая система электроснабжения, состоящая извводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроляи управления, коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии,этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования,электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарнойсигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских ипожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездовмногоквартирного дома, сетей (кабелей) от внешней границы, установленной всоответствии с пунктом 8 настоящих Правил,до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, атакже другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях.
8. Внешнейграницей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения,информационно-телекоммуникационных сетей (в том числе сетей проводногорадиовещания, кабельного телевидения, оптоволоконной сети, линий телефоннойсвязи и других подобных сетей), входящих в состав общего имущества, если иноене установлено законодательством Российской Федерации, является внешняя границастены многоквартирного дома, а границей эксплуатационной ответственности приналичии коллективного (общедомового) прибора учета соответствующегокоммунального ресурса, если иное не установлено соглашением собственниковпомещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией,является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета ссоответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом.
9. Внешней границейсетей газоснабжения, входящих в состав общего имущества, является местосоединения первого запорного устройства с внешней газораспределительной сетью.
Оплата расходов натекущий ремонт
Плата за текущий ремонт включается в состав платы за содержание жилогопомещения. При этом собственники помещений несут расходы на содержание общегоимущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имуществопутем внесения (ч. 1, 2, 3 ст. 39,ст. 154ЖК РФ; п. 28Правил N 491):
а) платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме - вслучае управления многоквартирным домом управляющей организацией илинепосредственно собственниками помещений;
б) обязательных платежей и взносов собственников помещений, являющихсячленами ТСЖ, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иногоспециализированного потребительского кооператива. При этом собственникипомещений, не являющиеся членами указанных организаций, вносят плату засодержание жилого помещения в соответствии с договорами, заключенными суказанными организациями (ч. 5, 6 ст. 155ЖК РФ).
Справка.Примерный перечень работ по текущемуремонту
1. Фундаменты
Устранение местных деформаций,усиление, восстановление поврежденных участков фундаментов, вентиляционныхпродухов, отмостки и входов в подвалы.
2. Стены и фасады
Герметизация стыков, заделка ивосстановление архитектурных элементов; смена участков обшивки деревянных стен,ремонт и окраска фасадов.
3. Перекрытия
Частичная смена отдельныхэлементов; заделка швов и трещин; укрепление и окраска.
4. Крыши
Усиление элементов деревяннойстропильной системы, антисептирование и антиперирование; устранение неисправностейстальных, асбестоцементных и других кровель, замена водосточных труб; ремонтгидроизоляции, утепления и вентиляции.
5. Оконные и дверные заполнения
Смена и восстановление отдельныхэлементов (приборов) и заполнений.
6. Межквартирные перегородки
Усиление, смена, заделкаотдельных участков.
7. Лестницы, балконы, крыльца(зонты-козырьки) над входами в подъезды, подвалы, над балконами верхних этажей
Восстановление или заменаотдельных участков и элементов.
8. Полы
Замена, восстановление отдельныхучастков.
9. Печи и очаги
Работы по устранениюнеисправностей.
10. Внутренняя отделка
Восстановление отделки стен,потолков, полов отдельными участками в подъездах, технических помещениях, вдругих общедомовых вспомогательных помещениях и служебных квартирах.
11. Центральное отопление
Установка, замена ивосстановление работоспособности отдельных элементов и частей элементоввнутренних систем центрального отопления, включая домовые котельные.
12. Водопровод и канализация,горячее водоснабжение
Установка, замена и восстановлениеработоспособности отдельных элементов и частей элементов внутренних системводопроводов и канализации, горячего водоснабжения, включая насосные установкив жилых зданиях.
13. Электроснабжение иэлектротехнические устройства
Установка, замена ивосстановление работоспособности электроснабжения здания, за исключениемвнутриквартирных устройств и приборов, кроме электроплит.
14. Вентиляция
Замена и восстановлениеработоспособности внутридомовой системы вентиляции, включая собственновентиляторы и их электроприводы.
15. Мусоропроводы
Восстановление работоспособностивентиляционных и промывочных устройств, крышек мусороприемных клапанов ишиберных устройств (Перечень работ, относящихся к текущему ремонту, утв. Постановлением ГосстрояРоссии от 27.09.2003 N 170).
Подписание актавыполненных работ
В случае привлечения сторонних лиц для осуществления текущего ремонтапосле окончания проведения работ лицо, которое от имени всех собственниковпомещений в многоквартирном доме уполномочено участвовать в приемке работ потекущему ремонту, подписывает актприемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущемуремонту общего имущества в многоквартирном доме (п. 9Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 N 290; ПриказМинстроя России от 26.10.2015 N 761/пр).