Всилу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом всоответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовыхактов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаямиделового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии со ст. 7 ФЗ «Об участиив долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и овнесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» от 30.12.2004г. №214-ФЗ (далее –Закон № 214-ФЗ) застройщик обязан передать потребителюобъект долевого строительства, качество которого соответствует:
- условиям договора долевого участия(далее – ДДУ). Так, ДДУ долженсодержать основные характеристики подлежащей передаче потребителю квартиры всоответствии с проектной документацией (ст. 4 Закон № 214-ФЗ), в том числеуказание об общей площади квартиры, количестве и площади комнат, помещенийвспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жиломпомещении и другие.
Крометого, условиями договора может быть предусмотрена передача квартиры сосуществленной внутренней отделкой, например, квартира с «чистовой отделкой»(оштукатурены стены, осуществлена разводка электричества), либо квартира «подключ» (установлены натяжные потолки, поклеены обои на стены, положен линолеум идругое).
- требованиям технических регламентов. Так, например, на строящийся жилой домраспространяются требования: ТР ТС 011/2011. Технический регламент Таможенногосоюза. «Безопасность лифтов" (требования к лифтовому оборудованию вдомах), технический регламент ЕАЭС "О безопасности оборудования длядетских игровых площадок" (ТР ЕАЭС 042/2017, вступает в силу - 17.11.2018,требования к безопасности размещаемых на детских площадках песочницах, качеляхи другое), Федеральный закон от 30.12.2009 N 384-ФЗ «Технический регламент обезопасности зданий и сооружений», Федеральный закон от 22.07.2008 N 123-ФЗ«Технический регламент о требованиях пожарной безопасности».
- требованиям проектной документации иградостроительных регламентов,
иным обязательным требованиям. К таким требованиям относятся требованиягосударственных стандартов, санитарных норм и правил, строительных норм.Например, построенная квартира должна соответствовать установленным требованиямк инсоляции и солнцезащите, поскольку эти требования соответствуют целям защитыздоровья граждан (СанПиН 2.2.1/2.1.1.1076-01, утв. Постановлением Главногосанитарного врача РФ от 25 октября 2001 года N 29). Требования к жилым помещенияустановлены СанПиН 2.1.2.2645-10. Санитарно-эпидемиологические требования кусловиям проживания в жилых зданиях и помещениях (утв. Постановлением Главногогосударственного санитарного врача РФ от 10.06.2010 N 64).
Алгоритм действий потребителя
1.При выявлении недостатка в построенном жилом помещении либо технологическом,инженерном оборудовании, размещенном в многоквартирном доме, необходимообратиться организацию, осуществляющую управление домом (управляющая компания,ТСЖ) с целью составления акта о выявленном недостатке.Выявленные недостатки необходимо зафиксировать (фото, видеосъёмка).
2. С целью оценки ущерба, причиненногонедостатком, потребитель имеет право обратиться в независимую экспертнуюорганизацию для получения экспертного заключения. Опроведении экспертизы необходимо уведомить организацию, осуществляющуюуправление домом, и застройщика.
3. Обратиться к застройщику с претензиейв случае если квартира (жилой дом) построена застройщиком с отступлениями отусловий договора и (или) обязательных требований, приведшими к ухудшениюкачества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригоднымдля предусмотренного договором использования. В претензиипотребитель по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
1)безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2)соразмерного уменьшения цены договора;
3)возмещения своих расходов на устранение недостатков.
4. Установление застройщику разумногосрока для устранения недостатков. Понятие разумности должноопределяться в каждом конкретном случае.
5. Предъявление застройщику требованияо расторжении договора, возврате денежных средств и уплаты процентов вслучае:
-существенного нарушения требований к качеству объектадолевого строительства. Законодательством не определено понятие существенногонедостатка объекта долевого строительства, в связи с чем для определениясущественности недостатка необходимо проведение независимой экспертизы.
-неустранения выявленных недостатков в установленныйучастником долевого строительства разумный срок.
6. в случае отказа застройщикаудовлетворить требования потребителя в добровольном порядке необходимообратиться с иском в суд:
-об устранении недостатков - в случае отказа застройщика удовлетворитьуказанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо вслучае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанныйсрок.
Наличие в квартире недостатков должнобыть подтверждено с помощью соответствующих доказательств (например,фотографии, акты Управляющей компании о протечке, трещинах в стене, экспертныезаключения о наличии недостатков и стоимости их устранения и другое).
В случае, если застройщиком нарушенсогласованный с потребителем срок устранения недостатков, застройщик уплачиваетпотребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню). При этом если недостаток(дефект) жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, неявляется основанием для признания такого жилого помещения непригодным дляпроживания, размер неустойки (пени) рассчитывается в размере одного процента отстоимости расходов, необходимых для устранения такого недостатка (дефекта).
Взыскание неустойки за нарушение срокаустранения недостатков объекта долевого строительства допускается, если судомустановлено как действительное наличие в квартире недостатков, за которыеотвечает застройщик, так и уклонение застройщика от их устранения по требованиюпотребителя.
Течение срока исковой давности длятребований участника долевого строительства, предъявляемых к застройщику всвязи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства, выявленным втечение гарантийного срока, начинается со дня заявления о недостатках.
-о расторжении договора – в случае нарушения срока устранениянедостатков, либо в случае существенного нарушения требований к качествуобъекта долевого строительства.
Способы восстановления нарушенных прав
Обращение к застройщику спретензией о выявленныхнедостатках или о расторжении договора в одностороннем порядке.
Обращение в суд с иском озащите прав потребителей, в томчисле с заявлением требований о выплате неустойки, компенсации моральноговреда, штрафа за отказ удовлетворить требования потребителя в добровольномпорядке.
Административнаяответственность застройщика
Застройщик может быть привлечен кадминистративной ответственности за следующие правонарушения:
-продажа товаров, выполнение работ либо оказание населению услуг ненадлежащегокачества или с нарушением установленных законодательством РФ требований (ст.14.4 КоАП РФ);
-обман потребителей (ст. 14.7 КоАП РФ);
-нарушение иных прав потребителей (ст. 14.8 КоАП РФ). По данному основаниювозможно привлечение к ответственности, например, за включение в договордолевого строительства условий, ущемляющих законные права участников долевогостроительства
-нарушение требований законодательства об участии в долевом строительствемногоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (ст. 14.28 КоАП РФ);
-невыполнение в установленный срок законного предписания органа, осуществляющегоконтроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и(или) иных объектов недвижимости (ч. 4 ст. 19.5 КоАП РФ).
При этом в соответствии с пп. «в» п. 2ч. 2 ст. 10 Федерального закона от 26.12.2008 №294-ФЗ «О защите правюридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлениигосударственного контроля (надзора) и муниципального контроля» для проведениявнеплановой проверки территориальным органом Роспотребнадзора, либо Департаментом государственного жилищногои строительного надзора потребителю необходимо соблюсти претензионныйпорядок и к жалобе приложить доказательства подтверждающие факт того, чтообращение потребителя не было рассмотрено исполнителем либо требованиезаявителя не были удовлетворены в добровольном порядке.