Приобретениенедвижимого имущества путем вложения денежных средств на этапе строительства впоследнее время широко практикуется. Появилось много различных способов такогоприобретения.
Одним из таких способов является приобретением недвижимого имущества подоговору участия в долевом строительстве (далее – договор).
«01» апреля2005 года вступил в силу Закон РФ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительствемногоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» (далее – Закон). Принятие Закона в первую очередь направлено нанадлежащее правовое регулирование отношений, складывающихся при привлечениисредств граждан в строительство многоквартирных домов, и защиты прав иинтересов граждан в данных правоотношениях.
Кроме этого,на граждан заключивших договор исключительно для личных, семейных, домашних ииных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельностираспространяется законодательство о защите прав потребителей.
Основные понятия, используемые в Законе
Застройщик – юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы,имеющее в собственности ил на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средстваучастников долевого строительства в соответствии с Законом для строительства(создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иныхобъектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, наосновании полученного разрешения на строительство.
Объект долевого строительства – жилое или нежилое помещение, общее имуществов многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передачеучастнику долевого строительства после получения разрешения на ввод вэксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости ивходящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объектанедвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средствучастника долевого строительства.
Договор участия в долевом строительстве
По договору участияв долевом строительстве застройщик обязуется в предусмотренный договором сроксвоими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать)многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после полученияразрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объектдолевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона(участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договоромцену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод вэксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Обязательные условия договора:
1. Определениеподлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствиис проектной документацией застройщика после получения им разрешения на ввод вэксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
2. Срокпередачи застройщиком объекта потребителю.
3. Сведения оцене договора, сроках и порядке оплаты. Ценадоговора может быть изменена только по соглашению сторон.
Систематическоенарушение сроков внесения платежей потребителем (три раза в течение 12 месяцевили просрочка 3 месяца) дает право застройщику отказаться от исполнениядоговора в одностороннем порядке, а также требовать уплаты неустойки в размере1/300 ставки рефинансирования на день исполнения обязательства за каждый деньпросрочки.
4. Положения огарантийном сроке эксплуатации данного дома. Гарантийный срок не может бытьменее пяти лет.
Обратите внимание! При отсутствии вдоговоре указанных пунктов договор считается недействительным.
Важно! Договор участия в долевомстроительстве считается заключенным с момента государственной регистрацииорганами федеральной регистрационной службы.
Что такое государственная регистрация правна недвижимое имущество?
Государственная регистрация прав нанедвижимое имущество и сделок с ним – это юридический акт признания иподтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращенияправ на недвижимое имущество. Кроме того, одним из этапов государственнойрегистрации является правовая экспертиза документов и проверка законностисделки соответствующим органом федеральной регистрационной службы.
Государственнаярегистрация договора исключает возникновение ситуации, когда одну и ту же квартируреализуют нескольким лицам.
Послегосударственной регистрации договора, предоставленный застройщику земельныйучасток, а также строящийся на нем многоквартирный дом и иные объектынедвижимости, считаются находящимися взалоге у участников долевого строительства.
Таким образом,имущественные требования потребителей защищаются залогом. Кроме того,исполнение обязательств застройщиком может быть обеспечено поручительствомбанка.
Государственной регистрации подлежатдоговоры участия в долевом строительстве объектов, разрешение на строительствокоторых получены после 01.04.2005г.
Как правильно выбрать застройщика?
1.Застройщиком может быть только юридическое лицо (ООО, ЗАО, ОАО), а неиндивидуальный предприниматель.
2. Застройщикдолжен получить в установленном законом порядке разрешение на строительствомногоквартирного дома. Разрешение на строительство в г. Екатеринбурге выдаетсяГлавным управлением архитектуры, градостроительства и регулирования земельныхотношений.
3. Земельныйучасток, на котором ведется строительство, должен быть зарегистрировануполномоченным государственным органом на праве собственности или аренды.
4. Полученнаязастройщиком проектная документация должна быть опубликована в средствахмассовой информации.
5. Застройщиквправе привлекать денежные средства потребителей только после государственнойрегистрации договора участия в долевом строительстве.
Обратите внимание! О наличии узастройщика проектной декларации, а также наличия права собственности илидоговора аренды на земельный участок можно узнать в местной администрации. В г.Екатеринбурге такую информацию можно получить в главном управлении архитектуры,градостроительства и регулирования земельных отношений по адресу: г.Екатеринбург, пр. Ленина, 24а. Для этого необходимо обратиться в муниципальныйорган с письменным заявлением.
Какие документы обязан предоставитьзастройщик?
Застройщикобязан любому обратившемуся представить следующие документы:
·учредительные документы застройщика;
·свидетельство о государственной регистрации;
·свидетельство о постановке на налоговый учет;
·утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскиебалансы, счета (распределение) прибыли и убытков за 3 последних годадеятельности;
·аудиторское заключение за последний год.
Какие требования предъявляются к качествуобъекта долевого строительства?
В соответствиис п. 1 ст. 7 Закона, Застройщик обязан передать потребителю объект долевогостроительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиямтехнических регламентов, проектной документации, градостроительных регламентов и другимтребованиям.
Какими правами обладает потребитель приобнаружении недостатков в объекте долевого строительства?
Если объектдолевого строительства построен (создан) застройщиком с недостатками, которыеделают его непригодным для предусмотренного договором использования, участникдолевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выборувправе потребовать от застройщика:
1.безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2.соразмерного уменьшения цены договора;
3. возмещениясвоих расходов на устранение недостатков;
4. расторжениядоговора при существенных недостатках к качеству объекта, а также нарушениисрока устранения недостатков или нарушении срока передачи объекта.
Условиедоговора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объектадолевого строительства являются ничтожными.
Передача объекта долевого строительства
Передача ипринятие объекта долевого строительства осуществляются по передаточному актуили иному документу в срок предусмотренный договором
Объектпередается потребителю только после получения застройщиком разрешения на ввод вэксплуатацию дома.
Не менее чемза 14 рабочих дней и не более чем за месяц до наступления срока начала передачии принятия объекта застройщик обязан направить (заказным письмом с описьювложения и уведомлением о вручении) потребителю сообщение о завершениистроительства дома и о готовности объекта к передаче, и предупредитьпотребителя о необходимости принять объект и о последствиях бездействия участникадолевого строительства.
Послеполучения сообщения о завершении строительства, потребитель обязан приступить кпринятию объекта в срок установленный договором, если срок не установлен втечение 7 рабочих дней.
При нарушениисрока передачи объекта строительства застройщик уплачивает неустойку в двойномразмере 1/300 ставки рефинансирования Центробанка России, действующей на деньисполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.
Важно! Если строительство (создание)многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может бытьзавершено в установленный срок, застройщик не позднее чем за два месяца доистечения срока обязан направить потребителю соответствующую информацию и предложениеоб изменении договора. Изменение срокапередачи объекта осуществляется только с письменного согласия потребителя послегосударственной регистрации таких изменений.
Для сведения! В соответствии с п.5ч.2 ст. 153 Жилищного кодекса РФобязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услугивозникает у собственника жилого помещения с момента возникновения правасобственности на жилое помещение.
Какие претензии чаще всего предъявляютзастройщику?
1. Передачаобъекта недвижимости иного размере, нежели предусмотрено договором.
2. Нарушениесрока строительства.
3.Ненадлежащее качество объекта строительства.
Основания для расторжения договора
1.Неисполнение застройщиком обязательства по передачи объекта строительства вустановленный договором срок.
2.Неисполнение застройщиком обязанностей;
3.Существенное нарушение требований к качеству объекта долевого строительства.
4. Прекращениеили приостановление строительства (создания) многоквартирного дома.
5.Существенное изменение проектной документации.
6. Изменениеназначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в составмногоквартирного дома и (или) объекта недвижимости.
7. Иныеустановленные законом или договором случаи.
В случаерасторжения договора застройщик обязан в течение 20 рабочих дней возвратитьпотребителю уплаченные денежные средства, а также проценты за пользованиеденьгами в размере 1/300 ставки рефинансирования за каждый день.
Внимание! В Свердловской области,функции по надзору за деятельностью строительных организаций возложены наУправление государственного строительного надзора Свердловской области (г.Екатеринбург, ул. Чапаева, д.7).
Рекомендация! Советуем заключатьдоговоры участия в долевом строительстве, поскольку они дают наибольшиегарантии по защите прав потребителей, в отличие от иных форм правоотношений(вступление в кооператив, договор инвестирования в строительство и другие).
Внимание!Бесплатную консультацию по вопросам защиты прав потребителей в городеКачканаре, Красноуральске, Кушве, Нижней Туре можно получить по тел.8(34342)2-75-04..
За получением консультации и правовойпомощи потребители могут обращаться в Единый консультационный центр Роспотребнадзора 8 800 555 49 43 (звонок по России бесплатный.
Телефоны «горячей линии» территориальных отделов размещенына сайте Управления http://www.66.rospotrebnadzor.ru/